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Droits et obligations d’un nu-propriétaire

14 février 2019

En tant que nu-propriétaire d’un immeuble, vous êtes tenus, suivant les articles 605 et 606 du Code civil, aux grosses réparations.

On entend par grosses réparations celles qui concernent les gros murs, les voutes et toitures, mais également le remplacement d’une chaudière, par exemple.

D’une manière plus large, au sens de l’article 606 du Code civil, sont uniquement à charge du nu-propriétaire, les gros travaux de rétablissement et de reconstruction qui ont pour objet la solidité générale de la conservation du bâtiment dans son ensemble.

Toutes les autres réparations sont dites « d’entretien » et incombent, quant à elles, à l’usufruitier.

Si l’usufruitier ne procède pas aux travaux qui s’imposent, le nu-propriétaire peut s’adresser au Tribunal pour le contraindre à effectuer ceux-ci.

Bien entendu, pour déterminer qu’un immeuble n’est pas entretenu, il est hautement préférable, dès l’ouverture de la succession, de faire dresser un état de l’immeuble qui est grevé d’usufruit (article 600 du Code civil).

Cet état des lieux peut être dressé par un architecte qui veillera à prendre des photographies et à décrire les lieux de manière détaillée afin d’être en mesure de démontrer, ultérieurement, les éventuelles dégradations de l’immeuble imputables à l’usufruitier.

Il existe une autre possibilité pour le nu-propriétaire qui consiste à demander la déchéance de l’usufruit lorsqu’il s’avère que l’usufruitier commet un abus de jouissance, notamment par des dégâts occasionnées à l’immeuble ou en le laissant se détériorer faute d’entretien.

Une telle décision ne se prendra pas à la légère et le Tribunal veillera à vérifier que l’usufruitier, alors qu’il avait été invité et s’était engagé à réaliser les travaux d’entretien, ne les a pas effectués.

Une dernière possibilité pour le nu-propriétaire est de demander la conversion de l’usufruit, ce qui revient à payer à l’usufruitier la valeur de l’usufruit pour permettre au nu-propriétaire de devenir plein propriétaire de l’immeuble.

Pour la conversion de l’usufruit, il est tenu compte de la valeur de l’immeuble, objet de l’usufruit, des dettes et charges qui grèvent l’immeuble, ainsi que de la durée de vie probable de l’usufruitier.

La conversion sera, soit amiable et devra être effectuée devant notaire, soit judiciaire.

Quoi qu’il en soit, sachez que la voie amiable est toujours la meilleure …

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