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Quelle est l’influence de la crise sanitaire liée au covid-19 sur le bail commercial?

5 février 2021

Le 22 avril 2020, lors du premier confinement, nous vous écrivions un premier article sur le sujet.  

A cette époque, de nombreux commerçants s’étaient vus imposer la fermeture de leur établissement. Dans ce scénario, il était impossible au bailleur de fournir la jouissance des biens loués et se posait donc la question suivante : le commerçant empêché d’exploiter les biens loués peut-il suspendre le paiement de son loyer ?  

A cette époque, nous avions tenté d’apporter une réponse à cette problématique, via l’analyse du contrat de bail. 

En effet, rappelons que le contrat de bail est un contrat synallagmatique, qui implique des obligations réciproques dans le chef du bailleur et du locataire. Dans ce contexte, l’obligation principale du bailleur étant de fournir la jouissance du bien loué, la crise sanitaire empêche ou rend plus compliqué l’exécution de cette obligation. 

A cette époque, nous avions examiné, la théorie de la force majeure, l’imprévision mais également le fait du prince, afin de dégager des solutions à cette problématique (Le COVID-19 s’est invité dans les baux commerciaux : le locataire doit-il continuer à payer son loyer au bailleur ? – Balthasar & Delrée (bdaa.be))

Toutefois, on vous écrivait également, qu’au vu de la situation inédite dans laquelle les locataires et les bailleurs se trouvaient à l’époque, en cas d’introduction d’une procédure judiciaire par le bailleur pour non-paiement des loyers, les décisions prises par les Juges de paix seraient susceptibles d’être disparates dans la manière d’appréhender ces notions de force majeure, d’imprévision, et de fait du prince.  

Où en sommes-nous le 5 février 2021 ?  

Malheureusement, un an plus tard, la crise sanitaire est toujours bel et bien présente. De nombreux commerces demeurent fermés, et la question appréhendée, le 22 avril 2020 reste plus que jamais d’actualité :le commerçant empêché d’exploiter les biens loués peut-il suspendre le paiement de son loyer ?  

A cette question, face à une jurisprudence divisée, la négociation amiable reste l’une des meilleures voies pour régler ce différend.  

1) Ainsi, dans un jugement rendu le 19 octobre 2020, la Justice de Paix de Huy se posait la question de savoir si la situation de confinement, entrainant la fermeture d’un restaurant, était une cause de suspension et/ou de suppression de l’obligation pour le preneur d’honorer son loyer.  

Le Juge de Paix a tout d’abord constaté que la fermeture du restaurant ne résultait pas d’un cas de force majeure puisque le Gouvernement n’interdisait pas radicalement la fermeture du restaurant, mais permettait notamment la vente à emporter.  

Le Juge de Paix a ensuite centré le débat sur le déséquilibre qui existerait entre l’avantage pour le bailleur de percevoir le loyer et le désavantage pour le preneur de le payer. 

Cette analyse doit se réaliser in concreto, c’est-à-dire au regard de la situation factuelle de chaque dossier.  

En l’espèce, le locataire ne démontrant pas que sa solidité économique était mise en péril, a été condamné à continuer à verser ses loyers. 

2) Dans une autre affaire portée devant la Justice de Paix d’Etterbeek, un magasin de produits cosmétiques réclamait une dispense de paiement de son loyer.   

Dans un jugement du 30 octobre 2020, la Justice de Paix d’Etterbeek lui a accordé cette dispense dans la mesure où ce type de magasin a été contraint de fermer complètement ses portes, en tout cas durant une certaine période. 

3) Enfin, le 19 novembre 2020, la justice de Paix de Bruges a retenu la théorie de l’abus de droit pour un commerce de chocolats et de confiseries situé dans un haut lieu touristique, et qui subissait donc une lourde perte financière. Dans ce contexte, le Juge a retenu une réduction du loyer à un quart de son montant habituel, au vu de la chute du chiffre d’affaire. 

Quelles conclusions pouvons-nous tirer de cette jurisprudence, disparate?  

Les décisions jurisprudentielles s’avèrent donc toutes différentes et plusieurs remarques peuvent être faites à ce sujet.  

Dans un premier temps, il est essentiel de bien examiner le contenu du contrat de bail, car celui-ci peut contenir des clauses relatives à la force majeure qu’il conviendra d’analyser. 

Ensuite, ces décisions s’avèrent être disparates simplement parce qu’une situation n’est pas l’autre, et que le Juge, en rendant ses décisions, tient compte du déséquilibre existant entre les obligations des deux parties, ainsi que de la situation économique et financière dans laquelle se trouve le locataire. 

Toutefois, la suspension du loyer devrait intervenir à partir du moment où aucune activité ne se tient plus dans les lieux donnés en location. 

Bref, maintien du loyer, réduction de celui-ci, ou encore suspension complète de paiement, les solutions divergent d’une juridiction à une autre, mais surtout d’une situation à une autre, aucun dossier n’étant identique. 

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